Asuntojen kunnostaminen ja myyntivoiton verotus | Suomen Lakitilitoimisto

10 elokuun, 2023

Flippaus

Ostatko ja kunnostatko huoneistoja myyntiin eli teet ns. flippausta? Teetkö toimintaa yksityishenkilönä eli et toimi esim. osakeyhtiömuodossa? Jos näin on, niin tämä blogikirjoitus kannattaa lukea. Ei nimittäin ole lainkaan samantekevää katsotaanko toimintasi elinkeinotoiminnaksi vai ei.

"Keskeistä verorasituksen kannalta on se, että verotetaanko toimintaa tuloverolain vai elinkeinoverolain säännösten mukaan."

Verohallinto julkaisi joulukuussa 2022 ohjeen, jossa käsitellään yksityishenkilön kiinteistöjen ja huoneistojen osto-, jalostus- ja myyntitoiminnan tuloverotusta tilanteessa, jossa kohteet joko rakennetaan tai remontoidaan myyntiä varten ja kohteet myymällä pyritään saamaan voittoa.

Keskeistä verorasituksen kannalta on se, että verotetaanko toimintaa tuloverolain vai elinkeinoverolain säännösten mukaan. Tuloverolain mukaan verotettaessa verotus tapahtuu lähtökohtaisesti myyntivoittoja ja – tappioita koskevien säännösten perusteella. Myyntivoiton verotus tapahtuu tällöin pääomatulona. Mikäli toimintaa pidetään elinkeinotoimintana, tapahtuu verotus elinkeinoverolain säännösten mukaan, jolloin tulos jaetaan ansiotuloon ja pääomatuloon elinkeinotoiminnan nettovarallisuuden perusteella. Elinkeinoverolain mukaan verotettaessa osa tulosta katsotaan siis ansiotuloksi, jolloin verorasitus tyypillisesti kasvaa. Tällöin saattaa tulla eteen myös kirjanpitovelvollisuus ja arvonlisäverovelvollisuus.

Verohallinnon ohjeen mukaan, kun yksityishenkilö luovuttaa omaisuuttaan, sovelletaan luovutukseen lähtökohtaisesti tuloverolain säännöksiä. Elinkeinoverolain mukaan verotettaessa tulee toimintaan sisältyä elinkeinotoiminnalle tyypillisiä tunnusmerkkejä.

Katsotaanko toiminta sijoitusluonteiseksi toiminnaksi

Peruskysymys onkin siinä, katsotaanko toiminta sijoitusluonteiseksi toiminnaksi, jolloin kohteen arvonnousu on pääomatuloa vai elinkeinotoiminnaksi, jolloin verovelvollisen omalla toiminnalla on ratkaisevaa merkitystä arvonnousussa, jolloin osa tulosta katsotaan ansiotuloksi. Elinkeinotoimintaan liittyy tyypillisesti enemmän kohteiden aktiivista jalostustoimintaan, kuin sijoittamiseen.

Elinkeinotoiminnan yleisinä tunnusmerkkeinä pidetään muun muassa:

voiton tavoittelua
toiminnan taloudellista riskiä
toiminnan kohdistumista laajaan tai rajoittamattomaan henkilöjoukkoon
toiminnan itsenäisyyttä
suunnitelmallisuutta ja jatkuvuutta.

Luettelo ei ole tyhjentävä, eikä jokaisen tunnusmerkin tarvitse täyttyä, jotta toimintaa voitaisiin pitää elinkeinotoimintana. Kyseessä on siis aina kokonaisuus. Kohteiden määrä ei välttämättä myöskään ratkaise kummastako on kyse.

"Elinkeinotoiminnaksi toiminta katsotaan herkemmin myös silloin, kun kohteen rakentaa/remontoi yksityishenkilön itsenä tai hänen lähipiiriinsä kuuluvan henkilön omistama rakennusliike."

Elinkeinotoiminta

Käytännössä elinkeinotoiminnaksi katsotaan helpommin toiminta, johon sisältyy mm. seuraavia seikkoja:

Rahoitus perustuu suurelta osin vieraaseen pääomaan.
Isot remonttikustannukset suhteessa huoneiston ostohintaan nähden.
Hankkeeseen sisältyy tarve kaavamuutokselle ja kauppakirjassa ei ole ehtoa, jolla kaupan voisi purkaa, ellei kaavamuutos onnistu.
Kohteiden pitäminen julkisessa myynnissä eli markkinointi kohdistuu laajaan ja rajoittamattomaan henkilöjoukkoon.
Toiminnan itsenäisyys, yksityishenkilö toimii omissa nimissään ja omalla vastuullaan. Itsenäisyyttä voi vähentää muiden riskinottajien mukaan tulo. Esim. muiden urakoitsijoiden riskinotto tai kohteen tulevan ostajan riskinotto.
Elinkeinotoiminnaksi toiminta katsotaan herkemmin myös silloin, kun kohteen rakentaa/remontoi yksityishenkilön itsenä tai hänen lähipiiriinsä kuuluvan henkilön omistama rakennusliike. Varsinaisesti omalla ammatilla ei verohallinnon ohjeen mukaan kuitenkaan ole asiassa merkitystä.
Useiden kohteiden kunnostaminen tai rakentaminen. Esimerkiksi ennen ensimmäisen rakennus- ja remontointikohteen valmistumista aloitetaan jo toisen kohteen valmistelu tai rakentaminen. Pääsääntöisesti yksittäiset ja satunnaiset toimenpiteet eivät ole elinkeinotoimintaa. Toistuessaan yksittäisistäkin toimenpiteistä tulee kuitenkin elinkeinotoiminnalle tunnusomaista jatkuvaa toimintaa. Toisaalta yksittäinenkin toimi voi olla elinkeinotoimintaa, jos se muuten täyttää elinkeinotoiminnan tunnusmerkit.
Henkilön pääsääntöinen työllistyminen omassa kiinteistöjen rakentamis- ja huoneistojen jalostustoiminnassaan, eikä hän käy työssä muualla.
Kohteiden merkittävä jalostaminen. Kun osto- ja myyntitoimintaan sisältyy merkittävää kiinteistön tai huoneiston jalostusta, se osoittaa toiminnalle tunnusomaista aktiivisuutta. Elinkeinotoiminnan tunnusmerkkien arvioinnissa toiminnan aktiivisuus on keskeisessä asemassa. Toiminnan aktiivisuutta ilmentää esimerkiksi jalostukseen käytetyn taloudellisen panoksen tai työpanoksen määrä.

Kyse oli sijoitustoiminnasta

Kohteiden lukumäärä tai hankkeen sitoman pääoman määrä ei välttämättä ole ratkaiseva tekijä. Esim. Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksessä 2009:50 toimintaa ei katsottu elinkeinotoiminnaksi, vaikka myytäviä huoneistoja oli paljon ja ostohinta huomattava, kun samalla huoneistojen remonttikustannukset olivat murto-osa huoneistojen hankintahinnasta. Kyse oli sijoitustoiminnasta.

Jos yksityishenkilön harjoittamaan huoneisto-osakkeiden osto- ja myyntitoimintaan liittyy merkittävässä määrin huoneistojen remontointia, toiminta voidaan katsoa hänen elinkeinotoiminnakseen. Huoneistojen merkittävä remontointi osoittaa toiminnan harjoittajan aktiivista panostusta huoneistojen arvon nostamiseksi. Huoneistojen myyntihintaan sisältyy tällöin myös remontoinnilla aikaan saatua arvonnousua. Jos tällaista huoneistojen osto-, jalostus- ja myyntitoimintaa harjoitetaan suunnitelmallisesti ja aktiivisesti ja tarkoituksena on tuottaa voittoa, toimintaa pidetään elinkeinotoimintana, vaikka toiminnan harjoittaja ei olisikaan rakennusalan ammattilainen. Ks. KHO 2011:79.