Asuntosijoittaminen verotuksen näkökulmasta | Suomen Lakitilitoimisto

8 lokakuun, 2024

Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen jatkaa suosiotaan vakaana ja helposti ymmärrettävänä tapana kasvattaa omaa varallisuuttaan. Sijoittajan on kuitenkin tärkeää perehtyä aiheeseen liittyvään verosääntelyyn, jotta toiminnasta saadaan irti mahdollisimman suuri tuotto. Olemme koonneet tähän lyhyen tiivistelmän niistä keskeisimmistä seikoista, jotka sinun on hyvä ottaa huomioon harkitessasi asuntosijoittamisen aloittamista.

"Vuokratuloihin lukeutuvat sekä varsinainen vuokra, että muut vuokralaisen maksamat maksut, kuten vesimaksu tai autopaikan vuokra"

Vuokratulojen verotus

Sijoitusasunnosta saatavat vuokratulot ovat pääomatuloa, joten niitä verotetaan
pääomatuloveroprosentin mukaan. Pääomatuloista maksetaan veroa 30 % aina 30 000 euroon asti, ja tämän ylittävistä tuloista 34 %.

Vuokratuloihin lukeutuvat sekä varsinainen vuokra, että muut vuokralaisen maksamat maksut, kuten vesimaksu tai autopaikan vuokra. Vuokravakuus ei lähtökohtaisesti ole verotettavaa tuloa, ellei sitä sitten käytetä puuttuvien vuokrien maksuun. Jos sen sijaan vakuus käytetään vuokralaisen asuntoon aiheuttamien vahinkojen korjaukseen, vakuus lukeutuu verovapaaksi vahingonkorvaukseksi.

Edellä mainitut pääomatuloverot on suositeltavaa suorittaa ennakkoveron muodossa, jotta verotus pysyy ajan tasalla ja vältytään ikäviltä yllätyksiltä. Tällöin verot siis maksetaan etukäteen sen vuoden aikana, jolloin tulot syntyvät. Ennakkoveron määrää on mahdollista muuttaa tarpeen mukaan, mikäli vuokratuloja kertyykin odotettua enemmän tai vähemmän vuoden aikana.

Vähennykset vuokratuloista

Vuokratuloista on mahdollista tehdä vähennyksiä, jotka vähentävät suoraan maksettavaa veroa. On kuitenkin tärkeä huomata, että vuokra-asuntoon liittyvien kulujen vähentämisoikeuteen vaikuttaa se, onko vuokranantaja perinyt vuokrattavasta asunnosta yleisen hintatason mukaista vuokraa vai onko sitä vuokrattu alihintaan.

Vuokrahinta on yhteydessä vähennysoikeuteen oikeuttavaan tulonhankkimistarkoituksen käsitteeseen. Tulonhankkimistarkoituksen ei katsota täyttyvän liian alhaisen vuokrahinnan pyynnin suhteen, jolloin oikeus vähentää kuluja ja hankintoja verotuksessa ei välttämättä täyty.

Vähennettäviä kuluja ovat muun muassa

Hoitovastike
Pääomavastike, mikäli tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa
Vesimaksut
Vuokranvälityksestä ja vuokrailmoituksen julkaisemista aiheutuneet kulut

Matkakulut sijoituskohteeseen
Kalustetun asunnon irtaimisto
Kalusteiden ja kodinkoneiden hankinnat tietyin ehdoin
Asunnon remontit tietyin ehdoin

Sijoituslainan korko

Jos olet ottanut lainan nimenomaisesti sijoitusasunnon hankkimista varten, olet oikeutettu vähentämään lainan korot sekä korkosuojausmenot verotuksessa. Sijoitusasuntoon liittyvän lainan korot on mahdollista vähentää pääomatuloista tulonhankkimisesta aiheutuneina kuluina. Onkin hyvä tarkistaa veroilmoitusta tehtäessä, että sijoitusasuntoon kohdistuva laina on merkitty tulonhankkimislainaksi.

Jos sijoitusasuntoon otettu laina maksetaan ennen aikaisesti takaisin ja sen tilalle otetaan uusi laina, myös tästä aiheutuvat kulut ovat vähennyskelpoisia.

Sijoitusasunnosta luopuminen

Jos sijoitusasunto päätetään myöhemmin myydä ja asuntokaupoista aiheutuu voittoa, tulee myös tästä voitosta maksaa tuloverolain mukaisesti pääomatuloveroa.

Mikäli asunnon myynnistä taas aiheutuu tappiota, on se mahdollista vähentää muista pääomatuloistasi. Jos sinulla ei ole pääomatuloja tai tappiota syntyy enemmän kuin pääomatuloja on kertynyt, vähennys siirtyy seuraaville viidelle vuodelle. Tappion vähentäminen ansiotuloista ei kuitenkaan ole mahdollista.

Suunnitteletko asuntojen ostamista, kunnostamista ja myymistä voitolla? Lue tästä, mitä verotukseen liittyviä seikkoja toiminnassa tulee huomioida – Asuntojen kunnostaminen elinkeinotoiminta vai ei.